VẤN ĐỀ VỀ ĐỊA DỊCH TRONG DÂN LUẬT

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên không có sự tranh chấp”. Điều 266 về “Quyền sở hữu đối với mốc giới ngăn cách các bất động sản” ở khoản 1 cũng đã quy định: “Chủ sở hữu bất động sản liền kề chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, xây tường trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình”. Và Điều 275 “Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề” quy định: “Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thỏa thuận khác.  Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Các Điều 273 về “quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề”, Điều 274 về “xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” của Bộ Luật Dân sự cũng đã có những quy định điều chỉnh cụ thể vấn đề địa dịch giữa các hộ dân cư liền kề.
Đối chiếu với Luật Dân sự của chế độ Sài Gòn cũ về vấn đề địa dịch, chúng ta thấy cũng có những quy định tương tự và khá đầy đủ, chi tiết ở các Thiên IV về “địa dịch”, với các chương I “địa dịch vì địa thế tự nhiên”, chương II “địa dịch pháp định”, chương III “địa dịch ước định” với tiết I “sự thiết lập địa dịch”, tiết II “sự hành sử địa dịch” và tiết III “sự mãn kết địa dịch” (Bộ Dân Luật ban hành ngày 20/12/1972 do Tối Cao Pháp Viện, chế độ Sài Gòn xuất bản năm 1973 ở các trang từ 113 đến 117). Ở Điều 472 Bộ Dân Luật này quy định: “Sở hữu chủ một địa sản bị vây bọc không hoặc không đủ lối ra công lộ, hay thương đạo cần cho sự khai thác địa sản của mình, được quyền đòi các địa chủ lân cận để cho mình qua lại trên phần đất của họ, với điều kiện phải bồi thường sự thiệt hại gây ra” và Điều 473 còn quy định: “Lối đi sẽ mở ở chỗ nào gần nhất để ra công lộ hay thủy đạo; tuy nhiên, phải lựa chỗ nào gây ít thiệt hại nhứt cho thửa dịch địa”.
Ở nước ta hiện nay, vấn đề tranh chấp về địa dịch, xảy ra khá nhiều và khá phổ biến. Riêng trong tháng 9/2008, bản thân tôi đã nhận tham gia 2 vụ kiện tranh chấp có liên quan đến vấn đề địa dịch và phải từ chối hoặc giới thiệu lại cho luật sư đồng nghiệp khác 3 vụ tranh chấp về địa dịch khác.

Trong 2 vụ kiện tranh chấp về địa dịch mà tôi nhận bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho nguyên đơn, thì vụ kiện được xử phúc thẩm ở Tòa án tỉnh A tôi cho là hay nhất, tuy là vụ kiện dân sự nhỏ, không lấy gì làm lớn lao cả.

Nội dung vụ việc tranh chấp địa dịch cụ thể như sau: Ông ĐVR (thân chủ tôi) cùng 3 hộ hàng xóm khác vì có nhà ở phía sau căn nhà mặt tiền đường nên từ thời ông bà cố để lại đã 200 năm nay vốn có lối đi dài 45m rộng 2m thông ra lộ giữa hai hộ ông NVQ và bà LTT. Lối đi này vốn là bờ ruộng thuộc khu vườn và ruộng của ông NVQ thừa kế của tổ tiên ông bà, cha mẹ để lại đã qua 4 đời. Vào năm 1997, ông NVQ đã chuyển nhượng bằng giấy tay khu vườn ruộng này lại cho ông BVP và đến năm 2007, ông BVP chính thức về định cư ở đây và ỷ thế quen biết do ăn nhậu với một số cán bộ xã, ấp tại địa phương và với áp lực của số cán bộ này đối với các hộ phía sau, nên ông P ngang nhiên rào bít lối đi này không cho các hộ phía sau, mà đặc biệt là hộ ông ĐVR (vì lối đi thông ra lộ chính này nối liền, trực tiếp với sân vườn của ông ĐVK) đi thẳng ra đường lộ chính. Do bị hộ ông ĐVR và 3 hộ phía sau khiếu nại, ông BVP đối phó bằng cách mở một lối đi khác có bề rộng chỉ 1m ở bìa vườn của mình, cách xa lối đi cũ trước mặt nhà ông ĐVR đến 52m, để cho 4 hộ phía sau đi ra lộ chính. Không đồng ý với cách giải quyết của ông BVP với sự cấu kết, hỗ trợ gây áp lực của một số cán bộ xã, ấp tại địa phương, ông ĐVR đã làm đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân huyện T và đã được tòa này ra bản án dân sự sơ thẩm buộc ông BVP phải khôi phục lại lối đi cũ vốn có từ lâu để 4 hộ, trong đó có hộ ông ĐVR, được thông ra lộ chính. Ông BVP không chấp hành phán quyết của bản án sơ thẩm, mà kháng cáo lên Tòa án nhân dân tỉnh A

Và tôi, với tư cách luật sư, được mời tham gia bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho nguyên đơn ĐVR ở giai đoạn phúc thẩm này. Tại phiên Tòa phúc thẩm, luật sư và người đại diện các bên, kể cả các người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan và các nhân chứng đã đưa ra các quan điểm tranh luận khá sôi nổi chung quanh các nội dung: lối đi địa dịch này cần xác định do thực tế, do pháp định hay do tập quán? Chủ sở hữu bất động sản chịu nghĩa vụ địa dịch về lối đi có quyền mở lối đi mới thay thế lối đi cũ cho các hộ bị vây bọc hay không? Lối đi địa dịch phải có lợi cho người chịu nghĩa vụ địa dịch hay cho người hưởng địa dịch?

Với tư cách luật sư bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho nguyên đơn (ông ĐVR), tôi đã đưa ra những luận điểm dựa trên các khoản 1 và 2 của Điều 265 Bộ Luật Dân sự về “nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản” theo đó ranh giới của lối đi này “đã được thỏa thuận mặc nhiên từ ông bà tổ tiên của ông NVQ (người chuyển nhượng bất động sản cho ông BVP) và bà LTT với ông bà tổ tiên của ông ĐVR (thân chủ tôi) đã từ 200 năm nay (tức là quá lâu so với thời gian quy định của luật chỉ cần thời gian có 30 năm) và khoản 1 Điều 275 (Bộ Luật Dân sự đã dẫn) với quy định: “Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc” để bác yêu cầu của bị đơn muốn tạo lối đi mới thay thế, gây bất lợi cho bất động sản của thân chủ tôi (vì sẽ bị lút phía sau bất động sản mặt tiền đường của ông BVP và bà LTT, không có lối đi trực diện ra đường lộ chính và không thể có lối mở nhìn thẳng ra mặt tiền đường sẽ làm cho bất động sản của thân chủ tôi bị mất giá trị rất nhiều).

Tôi cũng dựa trên cơ sở Điều 262 khoản 2 về trường hợp lối đi thông thẳng ra lộ chính của hộ Ông ĐVR đã tồn tại trên 200 năm do ông bà tổ tiên các hộ liên quan mặc nhiên đã thỏa thuận để lại có tính lịch sử và tập quán, để bác yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại của bị đơn. Vì theo nguyên tắc bị đơn là người nhận chuyển nhượng sau cùng, phải đương nhiên công nhận và kế thừa hiện trạng về nghĩa vụ địa dịch đã có sẵn của chủ bất động sản cũ để lại. Và việc lối đi này nằm lọt trong bản vẽ kèm theo sổ đỏ (tức giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) của bị đơn BVP là có dấu hiệu gian ý, vì nhân chứng ông NVQ, người chuyển nhượng bất động sản cho bị đơn xác nhận chỉ bán bằng giấy tay, không có bao gồm bờ ruộng và cũng không có ký hợp đồng chính thức, cũng không có ký bất cứ giấy tờ gì cho ông BVP hợp thức hóa bất động sản. Các chữ ký mang tên ông NVQ đều là chữ ký giả của người khác.

Với các lập luận vững chắc vì có cơ sở pháp luật từ Bộ Luật Dân sự về vấn đề địa dịch, có các chứng cứ thực tế và có sự chứng thực của các nhân chứng sống đã từng định cư lâu đời ở địa phương xóm, ấp này (mà tôi đã có chủ động yêu cầu tòa triệu tập) đã góp phần thắng lợi cho thân chủ mình trong vụ kiện. Hội đồng xét xử phúc thẩm thể hiện sự đồng tình với luận cứ trên của luật sư của nguyên đơn và đã đưa ra phán quyết phúc thẩm y án sơ thẩm, buộc bị đơn BVP phải phục hồi nguyên trạng lối đi “địa dịch” cũ cho nguyên đơn ĐVK và 3 hộ phía sau bị vây bọc.