CÂU CHUYỆN SỞ HỮU NHÀ CHUNG CƯ

“Cha chung không ai khóc” là suy nghĩ tiêu cực cần khắc phục trong các nhà chung cư hiện nay. Nếu cư dân không nhận thức như vậy thì sẽ tạo điều kiện cho chủ đầu tư xây dựng công trình nhà ở cao tầng có thể lợi dụng suy nghĩ kiểu “cha chung” này để trục lợi khi công trình hoàn thành; thiệt hại gây ra từ mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và chủ thầu xây dựng có thể gánh chịu bởi chính cư dân trong nhà cao tầng đó.

Tại sao ? Bởi vì phần sở hữu chung trong nhà chung cư có thể được khai thác như phần sở hữu riêng của chủ đầu tư, lợi ích thu vào không được hoàn trả cho cư dân; trong khi đó mắc mứu giữa chủ đầu tư và chủ thầu xây dựng có thể làm kéo dài việc xúc tiến thủ tục hoàn thành công trình, dẫn đến sự chậm trễ cho cư dân nhận được giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ để làm phương tiện thực hiện các giao dịch dân sự khác cho gia đình mình.

Tại khoản 1 Điều 225 của Bộ luật Dân sự năm 2005 về sở hữu chung trong nhà chung cư quy định: “Phần diện tích , trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không thể phân chia, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc có sự thỏa thuận của tất cả các chủ sở hữu.”

Phần sở hữu chung trong nhà chung cư đã được quy định rõ tại khoản 3 Điều 70 của Luật Nhà ở năm 2005 và khoản 6 Điều 4 của Quy chế Quản lý Sử dụng Nhà Chung cư được Bộ Xây dựng ban hành theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008, bao gồm: (a) Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều này; (b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào; (c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.

Chú ý cẩn thận là khi ký hợp đồng góp vốn đầu tư xây dựng chung cư, hay hợp đồng hứa bán căn hộ, chủ đầu tư tuy có liệt kê nội dung trên, nhưng có thể “quên” (có ý đồ) về một phần nào thuộc sở hữu chung trên đây, biến cái quên ấy thành một sự thỏa thuận .

Ngoài ra, pháp luật quy trách nhiệm chủ đầu tư phải tổ chức Hội nghị nhà chung cư để bầu ra Ban quản trị nhà chung cư trong thời hạn không quá 12 tháng giao căn hộ cho người mua. Khi chưa có Ban quản trị này thì chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện công việc của Ban quản trị. Có chủ đầu tư đã kéo dài thời gian giữ vai trò quản lý lâm thời này, mà cư dân gọi là “tự tung tự tác”; cụ thể như “độc chiếm” sân thượng, tùy tiện mua bán, thu phí nơi để xe; biến cư dân từ người chủ sở hữu thành như người đi thuê nhà ở, hoặc họ phải đóng những khoản phí dịch vụ cao hơn mặt bằng giá thị trường. Đó là thực tế mà cư dân nhà chung cư H. ở ấp 4B, xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh phải chịu đựng chi phí quản lý cao hơn quận 7 và các nơi khác, quả là vô lý ! nên mới xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với một số chủ sở hữu căn hộ trong tình trạng chưa bàn giao lưới điện cho ngành điện lực, hệ thống cung cấp nước cho ngành nước; nên cư dân phải sử dụng điện, nước theo giá kinh doanh thay vì theo giá sinh hoạt gia đình; đã vậy còn xảy ra chuyện cúp nước, cúp điện mà chủ đầu tư thông qua Ban quản lý lâm thời nhà chung cư muốn răn đe cư dân hay chăng ! Hội nghị nhà chung cư với sự hiện của chính quyền cấp quận huyện sẽ đủ thẩm quyền “tước” đi quyền quản lý bất hợp pháp bởi chủ đầu tư (làm văn phòng riêng, cho thuê) các phần của nhà chung cư “không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào”.

Chuyện ngày xưa có cụ già dạy con cháu tinh thần đoàn kết bằng bó đũa: nếu để nguyên thì không thể nào bẻ được, còn để rời ra từng chiếc thì sẽ bị bẻ gãy hết lần lượt. Ý thức như vậy nên cư dân cần có Ban liên lạc để vận động, thúc đẩy, đòi hỏi chủ đầu tư xúc tiến Hội nghị nhà chung cư theo đúng quy định pháp luật nhà ở. Chỉ khi nào có Ban quản trị nhà chung cư được thành lập thì quyền lợi hợp pháp của cư dân mới được bảo vệ, khắc phục được sự mâu thuẩn đối kháng giữa chủ đầu tư với các chủ sở hữu nhà chung cư; các dịch vụ cung ứng cho nhà chung cư mới được đáp ứng thỏa đáng theo cơ chế kinh doanh thị trường bởi các doanh nghiệp chuyên, mà không bị chủ đầu tư áp đặt.

Theo xu thế đô thị hóa ở một số xã của hai huyện Bình Chánh và Hóc Môn đến mức UBND hai huyện này phải xin chuyển sang quy chế phường cho một số xã (nhưng chưa được UBND thành phố Hồ Chí Minh chấp thuận); mức độ đô thị hóa theo quy hoạch sẽ có nhiều nhà chung cư với nhà nhiều tầng có mục đích sử dụng hỗn hợp (văn phòng, siêu thị, nhà ở và mục đích khác) được hình thành, trong đó phần sở hữu chung dễ bị chủ đầu tư lạm quyền quản lý. Rồi việc hoàn công, chuyển quyền sử dụng đất nhà chung cư theo từng chủ sở hữu căn hộ nếu mà chậm trễ sẽ liên quan đến thuế má (thay đổi từng năm, lại do từ nông thôn tiến lên thành thị), khi không được làm nhanh thì cư dân có thể một phen khốn khổ khó lường. Bài học từ vụ cơ quan thuế thu tiền sử dụng đất ở Phú Mỹ Hưng cũng cần được cư dân nơi khác chú ý.